Como negociar um contrato de arrendamento comercial para o espaço de varejo

instruções

1. Um contrato de locação-friendly landlord favorece o proprietário. Um contrato de locação amigável-tenant favorece o inquilino. Como um inquilino que deseja negociar um contrato de arrendamento amigável-tenant. Conhecimento de sua economia local vai determinar fortemente se o seu contrato de arrendamento é justo e como possível amigável-tenant.

2. taxa de Base: A taxa de base é a quantidade de dinheiro por pé quadrado que você vai pagar ao senhorio. A taxa de base é habitualmente expresso em dólares por ano e por pé quadrado. Para muitos de nós proprietários de pequenas empresas que precisam de converter isso em um custo mensal por pé quadrado. Por exemplo, $ 36 / m² por ano é de US $ 3 / pés quadrados por mês.

   Negociar o menor preço justo por pé quadrado que você puder. Sabe que os senhorios negociar com base não só nas condições de mercado actuais, mas as condições de mercado previstas.

   Por exemplo, você pode estar buscando um espaço em um centro que é de 90% ocupados e pedindo US $ 3 / pé quadrado por mês. O senhorio sabe que, com base na sua previsão econômica e conhecimento dos inquilinos atuais condições financeiras, o centro comercial será de 70% ocupados dentro de um período de 18 meses. O locador também sabe que o seu centro precisa aparecer properous a fim de atrair inquilinos de alta qualidade no futuro. O senhorio provavelmente estarão dispostos a negociar um desconto sobre a taxa perguntando se eles acreditam que sua loja irão reforçar o mix de lojas no centro comercial. A última coisa que um proprietário quer é um centro de compras vazio. Oferta de US $ 2 / m² por mês. Ela nunca danifica a perguntar. Mas lembre-se de permanecer realista. Uma oferta de US $ 1,75 / sq ft provavelmente se jogou de volta para você como não aceito.

3. NNN ou Triplo Net: A maioria das locações modernas são arrendamentos NNN. NNN é uma despesa variável incorrido pelo inquilino para cobrir despesas incorridas pelo proprietário tais como impostos sobre a propriedade, a manutenção da paisagem, iluminação, melhorias de capital, patrulhas de segurança, lixo, água e esgoto. NNN normalmente não é negociável porque é uma despesa duro que não vai embora, mesmo depois de o proprietário fez o seu último pagamento de hipoteca sobre o centro comercial. A única negociação aqui é a sua participação pro rata e quanto das áreas comuns que são responsáveis. As opções negociáveis ​​típicos são o caminho a sua participação pro rata é calculado - GLOA ou GLA.

   Gaste o seu tempo negociando outras seções do contrato de arrendamento.

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   Construir é o dinheiro que um proprietário dá ao inquilino para melhorar o espaço que o inquilino vai ocupar. planos de melhoria provavelmente terá que ser aprovado pelo senhorio (afinal de contas, é o seu dinheiro que eles estão a investir). Você pode ser capaz de aumentar ou diminuir a sua construção fora subsídio como outras seções do contrato de arrendamento e, dependendo do tipo de negócio que você está planejando abrir.

5. Suas horas de loja são outro item negociável. Certifique-se de que você qualifica qualquer especial dias de encerramento e horas. Você pode ser capaz de ter esta cláusula removido do seu contrato inteiramente (dependendo do tipo de centro comercial). Os clientes têm uma tolerância para mãe e lojas pop com mais curtos, horas boutique. Mas, imagine uma loja em um shopping center que parece ser fechada o tempo todo por causa do horário comercial esporádicas, enquanto as outras lojas no shopping permanecem abertos. Agora você pode ver porque o horário comercial de uma loja são importantes para o proprietário e shopping satisfação do cliente.

6. Relocation é algo que pode ser importante para você. Você está se movendo em um shopping lotado com apenas baixas espaços de tráfego disponíveis? Se você esperar para entrar em um shopping específica ao aceitar um local menos do que ideal dentro do shopping, então você deve trabalhar na construção de uma cláusula de deslocalização para o seu arrendamento de modo que você tem a opção de se mover quando um espaço mais desejável abre na Shopping.

   Você também deve compreender a cláusula de deslocalização da perspectiva do proprietário. Quantas vezes eles são autorizados a mudar você e qual será o impacto de uma deslocalização estar no seu negócio? Às vezes pode ser positivo. Por vezes, pode ser negativo. Senhorios realmente querem que você tenha sucesso.

7. Quantos meses de aluguel gratuito é o proprietário está disposto a dar-lhe? Quanto mais você tirar o melhor seu fluxo de caixa será no período crítico entre quando sua loja abre para o negócio e quando sua base de clientes cresce para ser grande o suficiente para sustentar o seu negócio.

8. você pode sublocar uma parte do seu espaço para outra empresa? Isto vem com mais frequência que você poderia pensar. Especialmente quando você começa a conhecer outros donos de empresas que podem ser o downsizing suas operações e querem um espaço menor, tais como espaço de partilha com você - ou outro varejista expandindo suas operações com o conceito store-in-store.

9. Um proprietário vai exigir que você especificar o tipo de uso que você pretende operar. Será serviços financeiros, varejo adolescente, eletrônicos, etc. Um proprietário usa essa informação para estabelecer um equilíbrio em um centro comercial que é mais benéfico para os clientes do shopping. Imagine um shopping com 10 lojas unhas e 5 lojas de calçados. Não é o melhor mix do mundo. Se você mudar de uso do espaço, em seguida, o proprietário precisa aprovar a mudança com antecedência.

10. Arrendamento a longo prazo: O prazo de seu contrato tem muito a ver com o resto de suas negociações de arrendamento. Por exemplo, um proprietário está mais disposto a dar-lhe concessões quando você assina um contrato de arrendamento a longo prazo de 10 anos ou mais. A maioria das grandes empresas de negociar 10 e 20 termos ano de locação. A maioria das empresas mãe e pop querem negociar o prazo do contrato mais curto possível para que eles possam sair da locação se o seu negócio azeda. Um proprietário quer um negócio para ficar por tanto tempo quanto possível mais como uma forma de criar uma imagem positiva do centro comercial e de operações razões do que por razões de receita. Acreditamos que a assinatura de um contrato de arrendamento de 5 a 10 anos é melhor para uma pequena empresa olhando para um espaço de 5.000 pés quadrados ou menores.