A razão de rendimentos débito

No passado, os credores calculada a quantidade que eles estavam dispostos a emprestar como uma percentagem do valor do imóvel. Antes de 2000, o rácio típico loan-to-value foi de 70 por cento, por isso, uma propriedade avaliada em US $ 1 milhões poderiam atrair um empréstimo de até US $ 700.000. Durante o período de 2003 a 2007, a concorrência de investidores de títulos à procura de bons investimentos imobiliários comerciais empurrou o rácio loan-to-value tão alto quanto 82 por cento, e os preços dos imóveis subiram significativamente. Quando o valor da propriedade começaram a cair, os mutuários em dívida mais do que suas propriedades valiam, uma situação conhecida como capital próprio negativo.

O lucro operacional líquido de um imóvel comercial é o rendimento bruto recebido a partir da propriedade a cada ano as despesas operacionais menos. renda bruta inclui todos os rendimentos de propriedade, tais como renda, taxas de estacionamento e receitas das máquinas de venda automática. As despesas operacionais não incluem qualquer despesa de capital ou juros sobre a compra da propriedade, mas não cobrem itens como seguros, reparos, manutenção e utilitários. O NOI de uma propriedade é equivalente aos lucros líquidos de um negócio e é um fator importante em índices-chave de investimento.

O serviço da dívida medidas índice de cobertura até que ponto a renda da propriedade cobre suas despesas operacionais e pagamentos de hipoteca. Para calculá-lo, dividir a receita operacional líquida pelo total de pagamentos de hipoteca para o ano. Um resultado de 1 é quebrar mesmo, e a maioria dos credores pedem um índice de cobertura da dívida mínimo de 1.1 para empréstimos comerciais e tão alto quanto 1.3. Na prática, isto significa que, se os custos de hipoteca de uma propriedade totalizam US $ 300.000 por ano, o NOI deve ser de pelo menos US $ 330.000 e de preferência $ 390.000.

rácio de rendimento da dívida e índice de cobertura do serviço da dívida tornaram-se os fatores mais importantes financiadores de hipotecas comerciais considerar ao decidir se deve investir em um imóvel. O rácio de rendimento da dívida mostra o NOI em percentagem do montante total do empréstimo, portanto, um empréstimo de US $ 10 milhões e um NOI de US $ 1 milhão produz uma proporção de rendimento da dívida de 10 milhões dividido por 1 milhão, ou 10 por cento. Quanto maior a taxa de rendimento da dívida, o mais atraente o investimento para o credor. A maioria dos provedores de hipoteca definir um rácio mínimo de rendimento dívida de 10 por cento, mas alguns insistem em 11 ou 12 por cento em um mercado volátil.