A abordagem de capitalização para a apreciação

da capitalização da renda converte rendimentos de propriedade de valor. valor da propriedade é igual ao lucro operacional líquida dividida pelo taxa de capitalização. O resultado de exploração são as despesas brutas eficazes operacionais menos renda. renda bruta eficaz é o máximo rendimento potencial ou perda de vaga de menos renda bruta prevista, que inclui vagas e perdeu coleções.

A taxa de capitalização é a taxa mínima de retorno esperado de propriedades de investimento imobiliário. É igual ao lucro operacional líquida dividida pelo valor da propriedade e expressa como uma porcentagem. Segundo o site da Propex, taxas de capitalização são geralmente determinados a partir de recentes vendas de propriedades semelhantes. Por exemplo, se uma propriedade comparável com um lucro operacional anual de US $ 50.000 vendido recentemente por US $ 1 milhão, a taxa de capitalização é de 5 por cento [100 x ($ 50.000 / $ 1 milhão)].

capitalização direta é a abordagem de capitalização de renda mais utilizado, de acordo com a Propex. Ele é usado para propriedades com rendimentos operacionais anuais consistentes e confiáveis ​​e as taxas de capitalização facilmente disponíveis. Propex cita o exemplo de um edifício de apartamentos multiunit que gera lucro operacional consistente como um exemplo de uma propriedade que pode ser avaliada usando a abordagem de capitalização direta. projeções detalhadas de resultados futuros não são necessários porque uma receita operacional líquida média ao longo de vários anos ou a renda de um único ano é usada para calcular o valor da propriedade. Por exemplo, se uma propriedade tem um lucro líquido anual constante operacional de US $ 100.000 e a taxa de capitalização de mercado é de 8 por cento, o valor da propriedade é de US $ 1,25 milhões ($ 100.000 / 0,08).

capitalização de rendimento é mais complexa do que a capitalização direta. É baseado em projeções de renda operacional de uma propriedade detalhadas líquidas ao longo de vários anos e valorização do preço potencial de revenda. Os fluxos de receita operacional líquida são descontados de volta ao presente usando um desconto adequado ou taxa de rendimento. De acordo com Thomas A. Steitler da Propex, a taxa de rendimento pode ser determinada a partir publicados imobiliários levantamentos de taxa de rendimento de credores nacionais, entrevistas com investidores ou taxas sobre os investimentos alternativos, como títulos do Tesouro EUA e títulos corporativos de alta qualidade.

taxas de capitalização e taxas de desconto dependerá de vários fatores, incluindo taxas de curto prazo do Tesouro, local da propriedade, a liquidez e taxa específica dos investidores das expectativas de retorno. lucro operacional de uma propriedade depende do Economy geral, por exemplo, uma recessão leva à perda de empregos e receitas de negócios perdidos, o que geralmente significa taxas de desocupação de aluguer de propriedade mais elevados e menor receita operacional líquida.