Métodos comerciais de avaliação de imóveis

Um edifício de apartamentos totalmente ocupada tem mais valor do que um de um tamanho igual com uma taxa de vacância de alta.

Três métodos de avaliação de imóveis incluem a comparação de vendas, abordagem de custo ea abordagem pelos rendimentos. Enquanto um avaliador pode usar um ou mais dos seguintes métodos na apreciação imóveis comerciais, como uma verificação e equilíbrio, a abordagem de renda é projetado para imóveis comerciais.

Comercial Versus Negócios

  • O imobiliário comercial está bens imóveis geradores de renda, tais edifícios de apartamentos, espaços de escritórios, centros comerciais ou teatros. Um negócio para a venda, como um serviço de paisagismo ou negócio imobiliário, não é necessariamente dentro de campo de um agente imobiliário comercial de especialização, como revenda de negócios é a sua própria especialidade. Imóveis comerciais incide sobre bens imóveis que produz renda.

Métodos de avaliação



  • A abordagem de comparação de vendas, comumente usado na apreciação propriedades residenciais, envolve o uso de números recentes de propriedades comparáveis ​​na área do preço de venda para determinar um valor estimado. A abordagem de custo é adequado para propriedades incomuns, em que não existem dados comparáveis ​​disponíveis. Trata-se de determinar o valor do custo do terreno e substituição do melhorias, menos a depreciação. Depreciação é a perda de valor devido a uma variedade de razões, normalmente classificados como deterioração física, obsolescência funcional ou obsolescência externo. As bases de aproximação vendas em valor sobre os recentes preços de venda comparáveis, enquanto o valor bases abordagem de custo no valor de lotes comparáveis ​​e custos de substituição.

Método de renda

  • O valor bases do método de renda sobre potencial de rendimento futuro. O processo envolve a aplicação de uma taxa de capitalização com uma estimativa da receita operacional líquida anual da propriedade. A receita operacional líquida anual é a renda bruta anual projetada, menos provisão para perdas e despesas operacionais. pagamentos de hipoteca e os juros não são despesas operacionais ao fazer cálculos dentro do método de avaliação de renda, pois elas são consideradas o serviço da dívida. Para recuperar o processo envolvido no método de avaliação de renda, os autores do "Modern Prática Imobiliário" sugerem lembrando a sigla DADA, que significa Lucro Bruto (menos) vaga (e alugar perdas), (menos operacional) Despesas (igual) líquido (lucro operacional).

Taxa de capitalização

  • A taxa de capitalização é a taxa de retorno do investidor em seu investimento inicial. Um investidor que procura propriedade comercial é normalmente mais preocupado com a taxa de retorno ao invés de o preço de etiqueta. Para entender taxas de capitalização, considere um imóvel comercial que gera renda de US $ 30.000 por ano. Se ele vende por US $ 300.000, a sua taxa máxima é de 10 por cento. Isso significa que ele vai tomar o investidor 10 anos para recuperar o seu investimento inicial. Se a taxa máxima é de 12 por cento, que leva o investidor mais tempo para recuperar seu investimento, enquanto um cap rate de 8 por cento é um retorno mais rápido do que os 10 por cento.

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