Métodos comerciais de avaliação de imóveis

O imobiliário comercial está bens imóveis geradores de renda, tais edifícios de apartamentos, espaços de escritórios, centros comerciais ou teatros. Um negócio para a venda, como um serviço de paisagismo ou negócio imobiliário, não é necessariamente dentro de campo de um agente imobiliário comercial de especialização, como revenda de negócios é a sua própria especialidade. Imóveis comerciais incide sobre bens imóveis que produz renda.

A abordagem de comparação de vendas, comumente usado na apreciação propriedades residenciais, envolve o uso de números recentes de propriedades comparáveis ​​na área do preço de venda para determinar um valor estimado. A abordagem de custo é adequado para propriedades incomuns, em que não existem dados comparáveis ​​disponíveis. Trata-se de determinar o valor do custo do terreno e substituição do melhorias, menos a depreciação. Depreciação é a perda de valor devido a uma variedade de razões, normalmente classificados como deterioração física, obsolescência funcional ou obsolescência externo. As bases de aproximação vendas em valor sobre os recentes preços de venda comparáveis, enquanto o valor bases abordagem de custo no valor de lotes comparáveis ​​e custos de substituição.

O valor bases do método de renda sobre potencial de rendimento futuro. O processo envolve a aplicação de uma taxa de capitalização com uma estimativa da receita operacional líquida anual da propriedade. A receita operacional líquida anual é a renda bruta anual projetada, menos provisão para perdas e despesas operacionais. pagamentos de hipoteca e os juros não são despesas operacionais ao fazer cálculos dentro do método de avaliação de renda, pois elas são consideradas o serviço da dívida. Para recuperar o processo envolvido no método de avaliação de renda, os autores do "Modern Prática Imobiliário" sugerem lembrando a sigla DADA, que significa Lucro Bruto (menos) vaga (e alugar perdas), (menos operacional) Despesas (igual) líquido (lucro operacional).

A taxa de capitalização é a taxa de retorno do investidor em seu investimento inicial. Um investidor que procura propriedade comercial é normalmente mais preocupado com a taxa de retorno ao invés de o preço de etiqueta. Para entender taxas de capitalização, considere um imóvel comercial que gera renda de US $ 30.000 por ano. Se ele vende por US $ 300.000, a sua taxa máxima é de 10 por cento. Isso significa que ele vai tomar o investidor 10 anos para recuperar o seu investimento inicial. Se a taxa máxima é de 12 por cento, que leva o investidor mais tempo para recuperar seu investimento, enquanto um cap rate de 8 por cento é um retorno mais rápido do que os 10 por cento.