Qual é o rendimento da dívida?

A fórmula para o rendimento da dívida de um imóvel é a razão de sua receita operacional líquida, ou NOI, com o tamanho do empréstimo hipotecário. NOI é a renda ganhou por uma propriedade menos os custos directos de exploração da propriedade. Estes custos incluem salários, suprimentos de manutenção, seguros, utilidades e marketing. Impostos e custo de juros não fazem parte do NOI. Lenders avaliar o tamanho ea estabilidade do NOI ao decidir o montante que vai atribuir a uma hipoteca da propriedade.

O cálculo é simples. Como exemplo, suponha que uma propriedade gera US $ 5 milhões por ano eo promotor solicita uma hipoteca de US $ 35 milhões. O rácio de rendimento da dívida é 14,29 por cento, que é 5000000 $ divididos por $ 35 milhões. Lenders definir um rendimento mínimo da dívida, muitas vezes de 10 por cento, antes de aprovar uma hipoteca. proporções mais elevadas reduzem o risco de que o desenvolvedor será padrão em um pagamento de hipoteca. Diferentes credores definir diferentes rendimentos mínimos de dívida, eo rendimento necessário pode variar quando as taxas de juro subir ou cair.

O empréstimo-to-value, ou LTV, razão está relacionada com o rendimento da dívida como uma medida de risco do credor. O valor de uma propriedade é a quantidade que traria em leilão. Um rendimento de 10 por cento da dívida se traduz em um LTV entre 63 e 70 por cento. Se um desenvolvedor padrão de propriedade sobre a sua hipoteca, o credor assume o título de propriedade e em seguida, mantém ou vende-lo. A yield da dívida alta torna mais atraente para um credor para pagamento de rendas em vez de bloqueio em uma perda através de uma venda da propriedade.

Muitos empréstimos de propriedade são securitizados, ou agrupadas em pools de hipotecas que back títulos vendidos a investidores. O rendimento da dívida é uma das várias características piscina hipoteca que investidores avaliam quando eles lance em títulos lastreados em hipotecas. No entanto, os investidores olham para além do rendimento da dívida, examinando a qualidade de crédito dos proprietários e os prazos médios de hipoteca dentro da piscina. No mercado de hipotecas frenético anterior à crise imobiliária de 2008, os rendimentos da dívida caiu abaixo de 10 por cento e os rácios LTV disparou, subindo tão alto quanto 82 por cento.