Cada estado controla como foreclosures são processados sob a sua jurisdição. Se um encerramento em um pedaço de propriedade é concluída, que resulta em uma venda de leilão de encerramento. Dependendo do procedimento fixado no local por leis estaduais, a venda pode ser governada pelo xerife do condado, o credor ou curador do credor. Quando uma venda de encerramento é governada pelo xerife do condado, que é comumente chamado de uma venda xerife.
Processo de encerramento
Bancos e credores hipotecários aprovar empréstimos com base na classificação do tomador de crédito e da história, a renda eo valor do imóvel a ser comprado. Antes que o empréstimo é financiado, o credor requer os mutuários para assinar um instrumento de segurança, conhecida como uma hipoteca ou ação de confiança. Ao assinar o instrumento de segurança, os mutuários reconhecer que eles não possuem a propriedade livre e esclarecido até que o empréstimo é pago na íntegra. Além disso, os mutuários conceder a permissão credor para vender a propriedade por meio do processo de encerramento se eles padrão sobre o empréstimo. Se os mutuários não padrão sobre o empréstimo, o credor deve prosseguir com o encerramento sob as leis do Estado onde o imóvel está localizado.
venda de encerramento
Na maioria dos estados, os mutuários têm a opção de parar o processo de encerramento, pagando ao credor o montante solicitado. Muitas vezes, o montante é composto pelo saldo devedor do empréstimo, acrescido de juros e quaisquer taxas adquiridos pelo credor durante o processo de encerramento. Se os mutuários não podem fazer isso antes da data de venda, a venda irá ocorrer. encerramento vendas são realizadas em um leilão format- o maior lance ganha o imóvel. A ação será entregue ao vencedor do leilão, quando ele paga o valor. encerramento vendas são anunciados em jornais locais antes da venda. Eles muitas vezes são realizadas em um local público, como o tribunal do condado. No entanto, alguns estados permitem a venda de encerramento para acontecer na propriedade real.
Venda Sheriff
A venda de encerramento realizada pelo xerife do condado é chamado uma venda xerife. As leis estaduais mandato se um xerife pode realizar uma venda de encerramento. Quando o xerife mantém a venda, ele é responsável por agendar a venda e anunciá-lo. Os mutuários são geralmente notificados da venda de encerramento por escrito. Se a lei estadual exige que os mutuários a ser apresentado fisicamente - ou servido - a notificação, o xerife vai fazê-lo. Depois de uma venda xerife, o xerife vai lidar com as operações de pós-venda. Isto inclui tomar o pagamento do licitante vencedor e preparando uma ação. O delegado atua como o concedente sobre a ação, colocando o imóvel em nome do novo proprietário.
Imóveis de propriedade
A venda de encerramento pode ser vencida. Pode haver nenhuma oferta sobre a propriedade, ou a oferta não pode ser aceite pelo credor, pois é muito baixa. Se qualquer uma dessas situações ocorrer, o credor terá de tomar posse do imóvel. Propriedades que são de propriedade do credor são chamados de imóveis de propriedade ou REO, propriedades. Mantendo estas propriedades nos livros não é financeiramente vantajoso para o credor. REO propriedades são geralmente vendidos diretamente pelo banco com taxas de desconto para compradores qualificados.
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