Refinanciamento uma hipoteca ou comprar uma casa em Nova York desencadeia uma taxa de transferência. proprietários Nova Iorque pode reduzir sua responsabilidade fiscal de transferência com um Consolidação, Extensão do Acordo de e Modificação ou CEMA. Se permitido pela mutuantes hipotecários, o acordo consolida a dívida hipotecária antiga ea nova dívida assim você só paga impostos sobre a diferença entre os dois montantes de empréstimo. Antes de obter um CEMA, pesar a poupança fiscal de hipoteca contra o custo para processar o acordo.
Quando usar CEMA
Quando você entra em um CEMA com um credor, você concorda em combinar hipotecas antigos e novos para que você não tem que pagar o imposto de transferência de estado na íntegra, e, geralmente, maior, saldo de hipoteca. CEMAS normalmente aplicam-se a refinanciar operações, no entanto, você pode usá-los na compra de uma casa em determinadas circunstâncias. Este tipo de acordo é conhecido como um CEMA Compra.
poupança fiscal
Você paga o imposto de transferência de estado no momento da compra de uma casa em Nova York. Sem uma CEMA, você paga impostos novamente sobre o montante total de refinanciamento na mesma propriedade. Com uma CEMA, você está apenas tributados sobre a diferença entre o montante do empréstimo não remunerado e o novo montante do empréstimo. Por exemplo, se o saldo da hipoteca não paga no momento do refinanciamento é de R $ 400.000 eo montante do empréstimo refinanciar é de US $ 450.000, você só paga o imposto de transferência sobre a diferença entre os dois - o valor da hipoteca adicionado à casa - que é de R $ 50.000.
CEMA Processing
Todos os mutuários na transação de refinanciamento, e os credores hipotecários antigos e novos devem assinar o CEMA. Se refinanciamento com um novo credor hipotecário, em vez de refinanciamento com a mesma empresa que realizou a sua hipoteca, o credor original deve concordar com o CEMA. Se você está comprando uma propriedade que atualmente tem uma hipoteca sobre ele, credor do vendedor deve concordar com o CEMA. Nenhuma obrigação legal existe para qualquer uma das partes cheguem a acordo, portanto, uma CEMA é negociável.
Custo de produção de CEMA
Lenders economizar em impostos de transferência, quando eles concordam em um CEMA, no entanto, eles ainda impor custos administrativos para o processamento dos acordos. Por exemplo, os credores cobrar taxas de atribuição para liberar hipoteca de um vendedor a um novo credor em uma CEMA Compra. Ambos os antigos e novos credores cobrar taxas de preparação de documentos. Uma vez que a transação é técnico, os proprietários muitas vezes pagam advogados para lidar com CEMAS. Porque os custos para adquirir um CEMA pode adicionar-se de forma significativa e superar a poupança fiscal, considerar cuidadosamente os custos antes de obter um CEMA.
São os impostos de transferência de estado para um refinanciar os mesmos que os para uma nova casa?